Квартира

Договоры найма или аренды квартиры

Договор аренды и договор найма жилого помещения при наличии внешнего сходства имеют кардинальные отличия. Сходство заключается в том, что это договоры имущественного найма, то есть договоры, по которым имущество предоставляется за плату во временное владение и пользование.

В тоже время, эти два схожих договора, регламентируются нормами разных глав Гражданского кодекса РФ, имеют свой персональный предмет правового регулирования, субъектный состав на стороне получателя имущества во временное пользование и объект (жилое или нежилое помещение).

Иными словами это совершенно разные договоры, поскольку вид гражданско-правового договора определяется не названием, а содержанием.

Договор аренды используется, если за плату сдается любое недвижимое имущество, не отнесенных к жилым помещениям, за исключением случаев, когда жилое помещение передается во владение и (или) пользование юридическому лицу (п. 2 ст. 671, п. 1 ст.677 ГК РФ).

Стороны договора найма и договора аренды

Если жилое помещение передается во владение и пользование физическому лицу (гражданину), то такая сделка оформляется договором найма.  В таком договоре собственник, сдающий жилье, именуется наймодателем, а гражданин, снимающий жилье, — нанимателем.

Организация (юридическое лицо) не может получить жилое помещение во временное владение и (или) пользование по договору найма, и в этом случае должен заключаться договор аренды либо иной договор (ст. 671 ГК РФ). При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Например, организация может арендовать квартиру для проживания в ней иногороднего работника (ст. 606, п. 2 ст. 671 ГК РФ). В договоре аренды стороны именуются соответственно арендодателем и арендатором.

Форма и государственная регистрация договора

Как для договора найма жилого помещения, так и для договора аренды жилья обязательна письменная форма (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

Договоры аренды жилья, заключенные на срок один год и более, должны подлежат государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Применительно же к договору найма жилого помещения требование о государственной регистрации договора законом не установлено, независимо от срока на который такой договор заключен. В тоже время регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года. Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

За несоблюдение указанных требований установлена административная ответственность:

Статья 19.21 КоАП РФ:

  • 1. Несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч рублей; на должностных лиц — от трех тысяч до четырех тысяч рублей; на юридических лиц — от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей.
  • 2. Нарушение наймодателем жилого помещения, нанимателем жилого помещения требований к подаче в установленный срок в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере пяти тысяч рублей; на должностных лиц — пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — ста тысяч рублей; на юридических лиц — двухсот тысяч рублей.

Срок договора найма и договора аренды

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре найма срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Расторжение договора найма и договора аренды

Досрочное расторжение договора аренды, может иметь иметь место при соглашении сторон, либо по требованию одной стороны и только в судебном порядке (ст. ст. 619, 620 ГК РФ).

Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя как наименее защищенной стороны.

По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 ст. 687 ГК РФ):

  • в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
  • использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *