Квартира

Договор найма квартиры между физическими лицами

Положения пункта 2 статьи 288 Гражданского Кодекса Российской Федерации и части 2 статьи 30 Жилищного Кодекса России предоставляют собственнику право сдавать жилые помещения для проживания на основании договора.

Правоотношения между собственником жилого помещения и лицом, которому предоставлено данное жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем, регламентированы положениями ст. ст. 671 — 678 ГК РФ о договоре найма жилого помещения.

Договор найма квартиры между физическими лицами — это соглашение о предоставлении квартиры ее собственником другому лицу за плату для временного проживания. Договором найма квартиры устанавливаются условия предоставления жилого помещения, срок и стоимость проживания, а также порядок ее оплаты.

Закон не предусматривает для договора найма квартиры обязательного нотариального заверения, такой договор может быть заключен в простой письменной форме. Однако по желанию — стороны вправе обратиться к нотариусу для его удостоверением.

Поскольку по договору найма между физическими лицами, временное проживание предусматривает уплату нанимателем в пользу наймодателя вознаграждения, такой договор считается договором коммерческого найма(ст. 671 ГК РФ).

Существенные условия договора найма

В договоре найма квартиры необходимо указать существенные условия, то есть те, без которых договор будет считаться незаключенным, а также иные важные условия. К существенным условиям договора, в частности, относятся условия о предмете договора и плате за жилое помещение.

Предмет договора

Предметом договора найма может быть помещение, отвечающее определенным требованиям и формально юридически признанное жилым. ГК РФ указывает на то, что жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания (ст. 673 ГК РФ).

Договор найма должен содержать описание жилого помещения, которое позволяет однозначно определить сдаваемую внаем квартиру. Рекомендуется указать местонахождение квартиры (почтовый адрес, номер подъезда, этаж), общую и жилую площадь помещения, количество комнат. Если описание квартиры будет общим и неточным, то возникает риск признания договора незаключенным.

Довольно часто жилые помещения сдаются внаем с мебелью, бытовой техникой и т.п. Чтобы обезопасить себя от убытков в результате утраты или порчи такого имущества, целесообразно в договоре найма отразить полный перечень находящегося в квартире имущества, передаваемого в пользование нанимателю, указать о его исправности и целостности, определить ответственность нанимателя за его сохранность, обязать внести в качестве гарантии обеспечения его сохранности определенную денежную сумму.

Плата за найм жилого помещения

Размер платы за наем жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности, определяется соглашением сторон в договоре найма (ст. 682 ГК РФ).

Плата за жилое помещение вносится нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном жилищным законодательством, т. е. не позднее десятого числа следующего за расчетным месяцем.

Если договор заключается на длительный срок, то в нем следует указать порядок изменения размера платы. Если это условие не будет прописано то размер платы останется неизменным на весь период действия договора.

На практике часто заключаются договоры с условиями о внесении нанимателем обеспечительного платежа, который по окончании срока договора возвращается нанимателю. Но это возможно только в случае, если наниматель надлежащим образом исполнял определенные условия договора. Например, вернул имущество в состоянии не худшем, чем при подписании договора, с учетом его естественного износа, своевременно оплачивал телефонные переговоры и коммунальные услуги и т.д. Также распространено внесение платы за наем авансом (например, за один-два месяца вперед).

Письменная форма договора найма

Закон предусматривает письменную форму для договора найма жилого помещения. Договор, заключенный устно, также признается действительным. Однако в этом случае при возникновении спора необходимо будет доказать факт заключения договора или достигнутых договоренностей. Подтверждением здесь могут быть письменные и другие доказательства, например расписки в получении платы за жилье. Использовать свидетельские показания стороны не вправе (п. 1 ст. 674, п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Срок договора найма квартиры

Договор найма квартиры может быть заключен на срок не более пяти лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Если договор заключается на срок менее одного года, то действует ряд ограничений для нанимателя:

  • нельзя вселить других граждан, а также временных жильцов;
  • нельзя сдать квартиру по договору поднайма;
  • нет преимущественного права на заключение договора на новый срок;
  • в случае смерти нанимателя или его выезда договор прекращает свое действие.

Но эти ограничения перестанут действовать, если внести в договоре предусмотреть обратное, например то, что наниматель имеет право сдавать помещение по договору поднайма.

В случае если договор найма заключен на срок не менее года, потребуется обязательная государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма. Заявление о регистрации подается в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ч. 2, 4, 5 ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

За несоблюдение срока подачи заявления предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 руб. (ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ).

Постоянно проживающие лица

В интересах сторон следует указать в договоре всех, кто будет проживать в квартире вместе с нанимателем. Это могут быть как члены его семьи, так и иные граждане. В этом случае нанимателю не нужно будет в будущем получать согласие наймодателя на вселение данных лиц. Если в договоре это условие изначально не было указано, вселение граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем возможно только с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Однако при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. При этом вселение допускается, если соблюдается требование законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК РФ).

Кроме того, можно указать в договоре, что постоянно проживающие вместе с нанимателем лица несут все обязанности по договору (вносить плату, компенсировать убытки, делать ремонт). Таким образом, они становятся сонанимателями, что защитит интересы наймодателя за счет расширения круга лиц, с которых можно требовать выполнения условий договора найма.

Следует учитывать, что, если квартира снята на срок более 90 дней, потребуется регистрация квартирантов по месту пребывания (речь идет о гражданах РФ). Если в указанный срок регистрация не была произведена, то наймодатель обязан уведомить орган регистрационного учета о проживании у себя гражданина без регистрации в течение трех рабочих дней по истечении данного срока (ч. 4 ст. 3, ч. 1 ст. 5 Закона от 25.06.1993 N 5242-1).

За проживание граждан РФ по месту жительства (пребывания) без регистрации, а также за нарушение правил регистрации гражданин РФ по месту жительства (пребывания) для нанимателя жилого помещения и граждан, проживающих без регистрации, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа (ст. ст. 19.15.1, 19.15.2 КоАП РФ).

Ответственность не возникнет, если жильцы приходятся наймодателю родственниками: супругами, детьми, супругами детей, бабушками, дедушками, внуками, а сам собственник зарегистрирован по месту жительства в сдаваемой квартире (Примечания к ст. ст. 19.15.1, 19.15.2 КоАП РФ).

Регистрация жильцов не требуется, если они зарегистрированы (ч. 2, 3, 4, 5 ст. 5 Закона N 5242-1) по месту жительства в том же субъекте, где снимают квартиру.

Кто обязан платить коммунальные и иные платежи по договору найма

Абзацем 3 ст. 678 ГК РФ установлена обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение, а также, если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить и коммунальные платежи.

Таким образом, коммунальные платежи по общему правилу в состав платы за найм квартиры не входят и подлежат оплате нанимателем. Тем ни менее, условие о порядке оплаты коммунальных услуг необходимо включать в договор найма квартиры между физическими лицами. При этом отдельным пунктом необходимо отразить показания индивидуальных приборов учета на дату предоставления жилья.

Желательно, уточнить порядок оплаты иных возможных расходов, таких как доступ в Интернет, кабельное телевидение, телефонные переговоры и т.п. Это позволит исключить в дальнейшем разногласия между сторонами.

Кто обязан производить текущий ремонт арендованной квартиры

В статье 681 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Капитальный же ремонт сданного внаем жилья относится к обязанностям наймодателя.

Поскольку законодатель установил зависимость отнесения обязанностей по выполнению ремонта в наемном жилье от условий договора, в договоре необходимо оговорить, кто и за чей счет делает текущий ремонт квартиры.

Что еще предусмотреть в договоре найма квартиры

В договоре желательно предусмотреть и иные условия, например:

  • последствия расторжения договора. Например, возврат платы за не прожитый нанимателем период
  • распределение ответственности в случае наступления форс-мажорных обстоятельств (например, пожара, затопления) и причинения вреда третьим лицам, в частности соседям (ст. 211 ГК РФ)
  • возможность содержания домашних животных. Например, только с согласия наймодателя.

Немаловажным для наймодателя (собственника квартиры) будет включение в договор найма пункта о договорной подсудности, поскольку по общему правилу иски предъявляются по месту жительства ответчика. Если такое условие не согласовать, то требования к иногороднему нанимателю придется предъявлять в суд по его месту жительства в другом городе.

  • При сдаче квартиры внаем у наймодателя возникает обязанность подать в налоговый орган декларацию по НДФЛ и уплатить налог (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *